Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

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Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por MaruVR el Lun 18 Nov 2013, 10:43

Les cuento que luego de leerlos tanto, me he dado cuenta que sería un negoción para cualquier inversionista, invertir en construcciones a estrenar HECHAS A MEDIDA de los requisitos PROCREAR.

Por mi trabajo (trabajo en un estudio de arquitectura que realiza construcción al pozo) tengo varios contactos como para poder armar un modelo de negocio para salir a ofertar a inversionistas.
El tema es que tengo que hacerles consultas a ustedes, que serían potenciales compradores.

Se que uno de los problemas serán los tiempos de construcción y sobre todo los tiempos de la municipalidad. Por ejemplo, en Capital Federal (donde trabajo), para sacar el plano de FINAL DE OBRA para que un depto se pueda escriturar (Requisitos de PROCREAR), la municipalidad se toma 4 años!! SI, 4 enteros añitos!!

Asi que, suponiendo que tenga resueltos esos temas, necesito saber, lugades potenciales donde construir. Será probablemente en el oeste de la provincia de Buenos Aires, (de Morón a Luján) o el sur (Quilmes, Berazategui, Lomas de Zamora, ect).

El tema es este, por lo que estuve viendo, el crédito otorga como máximo 450 o 500 mil, dependiendo de la línea. Y Financia hasta el 80% de la propiedad.
Eso significa que si el banco te dá 450mil, vos como mínimo podría salir 560mil, y cómo máximo 650mil. Eso significa que el comprador va a poner el menos 110mil y como mucho 200mil
En el caso que el banco te da hasta 500mil, vos como mínimo tendrías que poner 125mil y como máximo 350mil.

El proyecto de las viviendas, creo que las haría en base al dinero que los compradores tengan, y se incluiría en el proyecto la posibilidad de crecimiento de las unidades, porque entiendo que capaz que entre los m2, y el dinero disponible, capaz que alcanza par un solo dormitorio, y en realidad vivir 30 años en un depto asi, no es tan tentador. Pero si hay posibilidad de ampliarlo, capaz que la cosa cambia...

Que piensan??
Cuanto dinero pueden poner ustedes?? O mejor dicho, hasta que presupuesto disponible están buscando??
Saludos!
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MaruVR
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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por gretelx el Lun 18 Nov 2013, 11:02

Hola Maru. En nuestro caso tenemos mayor oferta ya que venimos con el sueño de la casa propia hace mucho, por lo que veníamos con muchísimo esfuerzo juntando puchito tras puchito con la ilusión de aplicar a algún crédito para el resto. Ya teníamos idea de cuales eran los costos asociados, como funcionan los créditos hipotecarios, que bancos dan mejor crédito. Es decir teníamos medios + información. Cuando salío la oportunidad de procrear ni lo dudamos y ahora se nos hace más llevadera la búsqueda. No es que bruuuuto cuanta oferta, pero lo cierto es que cuando entrás a la inmobiliaria y pronunciás las palabras mágicas "además tenemos unos usd ahorrados..." cambia muchísimo la actitud de los vendedores.
Creo que la gente que está más complicada es la que no tenía ahorros, se anotó y ahora se da cuenta que con 450.000 (banco) + 0 (ahorros) comprás nada o te tenés que ir muy lejos a un lugar muy chico y si a eso le sumamos que el 1% de las propiedades cumplen los requisitos, tienen cero opciones donde buscar. Creo que ese sería un mercado que aprovechar.

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por Yenton el Lun 18 Nov 2013, 12:27

Maru, lo que no me queda claro es si dan o no los tiempos para empezar ahora con un proyecto desde cero.

Según me comentaron desde una inmobiliaria de Lomas de Zamora, hace falta más o menos 1 año para que el inmueble esté en condiciones de ser escriturado (contando desde que se termina la obra). Le voy a consultar a un amigo que también trabaja en un estudio de arquitectos -por zona sur- a ver qué me dice sobre ésto.

Respecto a los montos, da por sentado que conseguís gente para casi cualquier rango. De los 20.000 créditos que tiraron a la calle, seguro que 6/8 conseguís para llevar adelante un proyecto chico. Yo en mi caso tengo >$100.000 ahorrados, por lo que estoy buscando hasta $650.000.- Todavía no tuve la simulación pero creo que me van a dar los $500.000.-

Si querés lo puedo consultar en el grupo de face, pero casi seguro que un par de personas se consiguen..

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por Yenton el Lun 18 Nov 2013, 16:56

Agrego los comentarios que me pasaron desde un estudio de arquitectos:

Muy bien, entendí la propuesta y me parece muy interesante, pero con los tiempos estaremos algo justos, te pongo un ejemplo de un edificio de viviendas de 5 pisos que administre junto a la empresa constructora. La aprobación del proyecto dura alrededor de 3 o 4 meses, el proyecto duro mas de 12 meses pero estoy segura de que pudo haber estado listo en menos tiempo (8 meses tranquilamente). La construcción de una vivienda unifamiliar de una planta como las que figuran en los modelos de procrear tienen un plazo constructivo de 6 meses aproximadamente.
De todos modos lo que me preocupa es la escrituracion.


Me parece que no dan los tiempos para arrancar con algo ahora y tenerlo listo para escriturar antes del 22/10/2014. La única que nos queda es agarrar las cosas que están en marcha, o recientemente terminadas. Aclaración: "dadas las condiciones actuales de la linea de crédito"

Saludos!


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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por MaruVR el Mar 19 Nov 2013, 09:34

Bueno, la idea es hacer un tipo constructivo que demore menos tiempo.... y la escala sería menor, quizás planta baja + 2 pisos. Me parece que la clave es hacer algo chico (5 o 6 unidades).
Según mi experiencia en el estudio donde yo trabajo, una vez que sale el plano de subdivisión, que generalmente sale cuando todavía no hemos colocado los pisos, ya están en condiciones de escriturar.... de todas maneras, eso es algo que tengo que chequear con un agrimensor, a ver en cuanto cree el que puede salir ese plano.
Con respecto a los planos municipales, eso es lo que menos me preocupa... y hasta quizás vayamos con la propuesta a los municipios para ver si se pueden acelerar los tiempos.
Veremos que sale!! Muchas gracias por las respuestas!
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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por quiaces el Mar 19 Nov 2013, 10:20

MaruVR escribió:El tema es este, por lo que estuve viendo, el crédito otorga como máximo 450 o 500 mil, dependiendo de la línea. Y Financia hasta el 80% de la propiedad.
Eso significa que si el banco te dá 450mil, vos como mínimo podría salir 560mil, y cómo máximo 650mil. Eso significa que el comprador va a poner el menos 110mil y como mucho 200mil
En el caso que el banco te da  hasta 500mil, vos como mínimo tendrías que poner 125mil y como máximo 350mil.
Saludos!
Maru creo que en análisis te está faltando tener en cuenta que el valor máximo de la propiedad es de $850.000 y el valor máximo del crédito es de $500.000. Es decir

Valor prop       80%               Nosotros       Banco
850.000,00 $ 680.000,00 $ 350.000,00 $ 500.000,00 $
800.000,00 $ 640.000,00 $ 300.000,00 $ 500.000,00 $
700.000,00 $ 560.000,00 $ 200.000,00 $ 500.000,00 $
650.000,00 $ 520.000,00 $ 150.000,00 $ 500.000,00 $
625.000,00 $ 500.000,00 $ 125.000,00 $ 500.000,00 $
600.000,00 $ 480.000,00 $ 120.000,00 $ 480.000,00 $
500.000,00 $ 400.000,00 $ 100.000,00 $ 400.000,00 $
400.000,00 $ 320.000,00 $ 80.000,00 $ 320.000,00 $

Eso con respecto a los números que dice, hasta ahora, los requisitos de procrear.

No obstante me interesa la propuesta dado que soy de Morón y estoy buscando algo por la zona. Por msj privado te dejo mi mail.

Saludos

quiaces

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por Yenton el Mar 19 Nov 2013, 10:32

MaruVR escribió:Bueno, la idea es hacer un tipo constructivo que demore menos tiempo.... y la escala sería menor, quizás planta baja + 2 pisos. Me parece que la clave es hacer algo chico (5 o 6 unidades).
Según mi experiencia en el estudio donde yo trabajo, una vez que sale el plano de subdivisión, que generalmente sale cuando todavía no hemos colocado los pisos, ya están en condiciones de escriturar.... de todas maneras, eso es algo que tengo que chequear con un agrimensor, a ver en cuanto cree el que puede salir ese plano.
Con respecto a los planos municipales, eso es lo que menos me preocupa... y hasta quizás vayamos con la propuesta a los municipios para ver si se pueden acelerar los tiempos.
Veremos que sale!! Muchas gracias por las respuestas!
Buenísimo.. cualquier novedad que tengas avisanos! Yo sigo pinchando por todos lados a ver si encuentro algo, pero sigue super complicada la cosa. Y eso que estoy buscando un 2 ambientes de hasta $650.000, no son 2 mangos!!

Mi búsqueda es por Lomas/Banfield fundamentalmente, y creo que sin problemas puedo conseguir 4 o 5 personas más que estén interesadas. También te dejo mi mail x mp x cualquier cosa.

Saludos!

Yenton

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por Dario_CC el Mar 19 Nov 2013, 21:17

Me encanta la idea! Siempre y cuando se den los plazos! Yo estoy buscando por la zona sur de gba (Avellaneda - Quilmes)...o sea es amplia mi flexibilidad...y cuento con unos mangos ahorrados asi que conta conmigo si sale algo x aca. Gracias.

Dario_CC

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por santiber el Vie 31 Ene 2014, 11:48

Buenas, yo estoy buscando por la zona oeste. Ituzaingo.... La pregunta es a la hora de escriturar a que valor se tienen que hacer? la paga solo el comprador o ambas partes? porque la inmobiliaria no acepta el credito, sera que ellos quedan afuera del negocio? supuestamente el credito era para que no hagan el negocio las inmobiliarias...saludos

santiber

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

Mensaje por gabrielf89 el Jue 12 Feb 2015, 14:59

Esto quedo detenido o avanzaron con el proyecto?? En la página dice que tiene que estar la obra terminada o lista para escriturar antes de los 12 meses de transcurrido el sorteo. Si iniciaran obras para venta a quienes vayan saliendo sorteados sería un adelanto de tiempo quizás ya a esta altura hay varias opciones terminadas y los q salimos sorteados ahora salimos corriendo s comprarlas. Digamos tranquilamente llenamos edificios si están terminados o ya listos para escriturar.

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Re: Empezar CONSTRUCCION apto PROCREAR

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