AYUDA que tramite debo hacer para señar un terreno??

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Mensaje por Fredy el Mar 22 Jul 2014, 16:41

Hola gente a ver si alguien me tira una mano, sali sorteado en la linea construccion pero me voy a pasar a la linea compra de terreno mas construccion, porque no me alcanza la plata para comprar el lote, el tema es asi, ya consegui un terreno el cual con el vendedor acordamos una operacion en 240mil, y a pagar 120 de contado y120 cuando salga el credito, el tema es el siguiente esto es de particular a particular y ninguno de los dos tenemos ideas como hacer para meterlo por el credito, segun yo tengo entendido hay que hacer un boleto de compra venta en el cual deberia figurar 150 mil el precio del terreno, no? ahora bien, el vendedor quiere asegurarse obviamente ante un escribano que va a cobrar los 120 mil que le falta cuando salgo el credito, como deberia confeccionar dicho boleto, de donde saco ese boleto? lo busque y no lo encontre, esta bien si yo lo razono de esta manera: un boleto de compra venta donde figure que le doy una seña de 25mil y restan 125mil para cuando salga el credito, de esta forma el estaria seguro de percibir lo que falta, paralelo a eso un recibo entre ambos que ya le entregue 120mil de contado, ahora la pregunta es, el banco me va dar los 125 mil restantes, o me dara 100mil, alguien que aclare un poco este tema que estoy muy confundido y lamentablemnte es la punta del obillo para arrancar, la simulacion la tengo el 6 de agosto pero el terreno lo quiero resolver ya, gracias

Fredy

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Mensaje por charlylan el Mar 22 Jul 2014, 19:41

Hola Fredy:

En principio tengo entendido que solo se puede pasar de la línea "compra de terreno y construcción" a la línea "construcción" únicamente. Para familias con la línea de crédito "compra de terreno y construcción" deben presentar (ademas del resto de la documentación) un "documento de reserva" con la referencia "ad referendum". En el mismo estarán los datos del propietario y del terreno, el costo y la forma de pago y el plazo para pagarlo, entre otras cosas mas (al menos tres meses que es lo que tarda el banco en otorgar el crédito). Si no está escriturado el terreno éste debe ser escriturable inmediatamente y con el documento de reserva debe adjuntarse en tal caso el boleto de compra-venta que posee el propietario y el plano completo del emprendimiento en el cual yace el terreno. De acuerdo a lo que pensás hacer con la forma de pago yo te puedo decir que llegado el momento en que se te otorga el crédito van a ser citados vos (y tu esposa si tuvieses) y el propietario del terreno al banco. Una vez juntos, el banco le paga al propietario (supongamos $125.000 como máximo que te presta el banco por el terreno) y en caso de que llegase a quedar algún saldo se lo debes abonar en ese mismo momento. Recién ahí el propietario y vos firman el boleto de compra venta. El propietario se va con su dinero y vos te quedas para hacer la escritura e hipoteca todo en un mismo acto. Con ello le podes decir al propietario que se quede tranquilo ya que el no va a firmar hasta que no le pagues todo el valor del terreno. Ahora bien, con respecto al valor del terreno que mencionas podes correr el riesgo de que cuando vaya el tasador del banco hipotecario (al mes de que presentes la carpeta) éste lo tase a un valor superior a los $150.000, con lo cual automáticamente se te cae el crédito. Por lo tanto, si le adelantaste al propietario cierta cantidad de dinero le vas a tener que decir que te la devuelva. Recordá también que la plata que gastaste en el profesional para que te firme los planos y haga el trámite en el municipio es plata perdida.
Yo salí sorteado para "compra de terreno y construcción" y no consigo lotes. Espero que hayas entendido mi explicación. Mucha suerte!!

charlylan

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Mensaje por Fredy el Mar 22 Jul 2014, 22:42

Hola Charly gracias por responder, mira te cuento mi experiencia, hasta ahora solo tuve la primer reunion con el banco que aca en Rosario la primer entrevista es grupal, muy desordenada, 50 personas tratando de sacarse las dudas y lo unico que te muestran es el video explicativo que ya vemos en internet, el turno para la simulacion lo tengo el de agosto, pero en esta charla grupal mas de una ves se pregunto y pregunte si me podia cambiar de linea de credito de construccion a compra de terreno y construccion y la respuesta de la persona encargada de la charla fue muy clarita, SI, SOLO TIENEN QUE AL MOMENTO DE PRESENTAR LA CARPETA PRESENTAR LA DOCUMENTACION REFERENTE A LA LINEA DE CREDITO QUE QUIERAN ESTAR, por lo tanto me lo confirmaron, ahora si despues te cambian la bocha ya es un desproposito, en cuanto a tu explicacion fuiste muy calrito como es la metodologia, y el riesgo esta en el tasador, segun otras experiencias de conocidos no hay mucho drama con eso, los terrenos que compramos estan sobre valuados y el precio es muy inferior al que pagamos, pero bueno es verdad que no cualquiera te da la posibilidad de esperar 90 dias para cobrar, ahora yo te pregunto el vendedor insiste en hacer un boleto de compra venta ante escribano donde detallemos la operacion real, es decir el terreno vale 240 mil, le entrego 120 y 120 cuando salga el credito, que haga esto, no interfiere en nada en lo que tenga que presentar al banco??? la seña adferendun debe estar firmada por escribano tambien? gracias por responder

Fredy

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Mensaje por caronte el Miér 23 Jul 2014, 00:49

Fredy, va un ejemplo, va el tasador del Banco, Sr. Fredy su futuro lote vale 150 mil, usted presenta al banco la reserva de compra que le exigen en la cual usted informa que comprara por 240 mil. Ahi el banco le dice, que bien! no necesita la plata para comprar un terreno de 150 pesos, por que declara que comprara por más, ósea que tiene la plata para comprar un lote de 150 mil sin que le demos el crédito! entonces vaya por donde vino. ahi termina el cuento. Al momento de escriturar debe pagarse el valor total del lote, y no puede valer más de 150 mil, se entiende? Saludos!

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Mensaje por Fredy el Miér 23 Jul 2014, 01:07

Eso lo tengo bien claro, la duda es que si puedo hacer las dos cosas, boleto de compra venta con el detalle real de la venta y por otro lado la seña esta que mencionan ad referéndum para el banco, de ser así que valores debería poner en esa seña? Para que el vendedor se quede tranquilo que recibirá los 120 mil que faltan y a mi no me lo bochen, si o sí en la seña se debe poner un importe de adelanto? O puede quedar como que el terreno me lo venden en 150 mil y el vendedor esperara los 125 mil del crédito más la diferencia que faltaría pagar, se me ocurre esto porque he leído que su pones que señas o adelantas una plata, después cuando te dan para el terreno no te la devuelven

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Mensaje por caronte el Miér 23 Jul 2014, 01:28

veo que con el cuento no se entendió, voy a ser más específico, primero que hacer una reserva y hacer un boleto es hacer dos papeles, el cual uno deja sin efecto al otro, el boleto tiene cien veces más peso que la reserva, largo de explicar las diferencias entre uno y otro. por lo que no sirve hacer una por un lado y la otra por el otro lado, salvo que el banco no se entere de la existencia de uno y de otro, pero aunque conozco el procedimiento no puedo informarlo, ya que es fraudulento. Hasta acá lo puedo ayudar... Saludos

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Mensaje por Fredy el Miér 23 Jul 2014, 01:32

Claro, no debería ser de conocimiento por el banco hacer dos papeles, uno sería para el banco la seña y el otro para el vendedor para que se quede tranquilo que queda bien especificado que le debo la mitad del terreno, me explicó?

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Mensaje por CintiaSMAndes el Miér 23 Jul 2014, 10:07

Fredy, se pueden hacer las 2 cosas. Si no pagás sellado, cualquier documento (boleto de compra venta o Reserva de compra) no queda registrado en ninguna parte. Pero si vas a rentas o arba y sellás el documento, fuiste, el banco accede a esa info, sabrá que la operación es por 250 mil.
Trabajo en un estudio contable desde hacen 17 años y estas cosas las veo a diario (hecha la ley...)
Pero, repito lo que dijo Charly: queda tooodo en manos del tasador, y si el tasador dice que el terreno sale más de 150 mil, quedaste afuera.
Saludos y suerte.

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Mensaje por Fredy el Miér 23 Jul 2014, 10:22

y si quedo afuera que pasa? puedo seguir con la opcion de la linea que en principio habia salido sorteado, construccion, y sacar plata de donde sea y comprar el terreno por mi cuenta???

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Mensaje por CintiaSMAndes el Miér 23 Jul 2014, 10:53

Si luego de pasar por todas las etapas evaluativas, te aprueban el crédito pero al momento de escriturar, sale algún problema que hace que no puedas comprar el terreno, como ésta línea crediticia es "combinada", podés pasar a "construcción" solamente. El banco no te dará el dinero del terreno, la cuota se adecuará al nuevo valor y listo.

Peeeero, no tengo ni idea qué sucede si de entrada el tasador pone un valor superior a 150 mil. Lo lógico sería que el banco te diga que tu terreno no califica y te consulte si querés quedarte en construcción unicamente, pero sabemos por experiencia que el banco desconoce la palabra lógica...

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Mensaje por vainillina el Miér 23 Jul 2014, 11:47

Ojo que incluso para la línea solo construcción hay un valor máximo para los terrenos. Por lo que incluso cambiándote de línea a construcción y comprando el terreno por tu cuenta podés llegar a tener problemas (porque también van a tasar tu terreno). El valor del terreno que estás manejando está muy por encima del máximo que te permiten y si el tasador también lo ve así, estás complicado.
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Mensaje por charlylan el Miér 23 Jul 2014, 15:13

Hola Fredy, creo entender tu problema. Si llegases a cambiarte a la línea "Construcción" supongo que comprás el lote por tu cuenta antes de presentar la carpeta al banco. Es decir, pagas de tu bolsillo la totalidad del valor del lote y el boleto de compra venta que obtenés lo adjuntas a la carpeta. Con respecto al valor del lote no hay problemas respecto al valor máximo (bases y condiciones aquí: http://procrear.anses.gob.ar/documentos/bases-condiciones-construccion.pdf) puesto que el banco únicamente te presta dinero para la construcción. No hace falta que escritures el lote adquirido ya que al momento del otorgamiento de crédito lo escrituras e hipotecas en el mismo acto.
Ahora bien, si te mantenés en la línea "Compra de terreno y construcción" el lote de acuerdo al tasador del banco no puede superar los $150.000 y eso se cumple. Pero si con el propietario arreglás por un precio mayor posiblemente pase la tasación por debajo de los $150.000 ya que como bien decís hay una sobrevaluación, pero te arriesgas.
Por otra parte, el banco te exige un documento de reserva como mínimo y no hace falta que sea hecho ante escribano. Un boleto de compra venta también es válido presentar pero si el propietario te exige que figure el valor de venta real (superior al valor de tasación máximo) inmediatamente te lo rechazan al momento de presentarlo. Para que el boleto pase debe figurar como máximo $150.000 como valor de venta. El resto se lo tenés que pagar al dueño "por debajo de la mesa" .Y si sigue insistiendo con pasar el valor real de venta va a ser imposible hacer otro boleto puesto que el primero lo firmas vos y el propietario en el banco como te expliqué. Un segundo boleto con el valor real en otra escribanía no tiene sentido ya que la operación del primer boleto queda registrada. Espero haber sido claro.
Yo soy de Rosario y estuve en la misma situación que vos, queriendo arriesgar a comprar un lote con valor de venta superior al de tasación máximo y a la final no hice nada. Si lo pensás bien tenes muchas chances de fracasar y perder dinero, ya sea en señas, honorarios de profesionales, tiempo, etc.

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Mensaje por Fredy el Miér 23 Jul 2014, 16:13

Charly ya que sos de rosario conoceras los terrenos de tierra de sueños 2, ahi es donde voy a comprar, si bien lo voy a comprar a un valor de 240, esos terrenos no creo que superen los 150 que exige el credito es mas el 90% de las construcciones ahi son por el procrear, ahora bien si quiero pasar un terreno en el Kentucky seguramente iria muerto, no te parece?

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Mensaje por CintiaSMAndes el Miér 23 Jul 2014, 16:30

Es buena data que se estén construyendo casas procrear en la zona donde querés comprar, es un buen antecedente para el tasador Smile

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Mensaje por charlylan el Miér 23 Jul 2014, 20:48

Fredy, con mas razón te van a rechazar el crédito de "compra de terreno y construcción" si elegís un terreno en tierra de sueños 2 porque casi seguro los lotes allí se tazan a mas de $150.000. De hecho, la última vez que fui al banco (marzo 2014) le planteo al funcionario que en tierra de sueños 3 encontré tres lotes al mismo precio ($160.000 valor de venta): al principio en manzana 6, uno en manzana 28 y otro al fondo en la manzana 70. Entonces, le digo que voy a elegir el de la manzana 6. Luego el me respondió que había rechazado una carpeta porque el tasador tazó el lote en $220.000 (era uno que estaba al principio del emprendimiento en tierra de sueños 3). A partir de ello dejé de buscar lotes y me resigné a esperar por una solución que me permita realizar el trámite de manera segura.
De acuerdo a lo que decís que en tierra de sueños 2 hay casas procrear es porque los propietarios teniendo el lote obtuvieron el crédito para construir únicamente. De hecho te lo puedo asegurar porque a la semana que salí sorteado (fines de octubre) salí a recorrer tierra de sueños 2 y 3 y observé un montón de casas con el cartel PROCREAR. Luego semana tras semana averiguando fui notando como aumentaban los precios de los lotes automáticamente (llamalo especulación, oferta-demanda, etc).
Si te pasás a la línea de construcción podés comprarte por tu cuenta el lote que quieras. Yo conozco por comentarios que el sobrino de la dueña de la inmobiliaria al que alquilo el dpto salió sorteado solo para construcción y que junto con un crédito personal mas el crédito procrear empezó ya a construir su casa en un lote de 1000 m2 en Funes que pagó U$S100.000. Si mal no recuerdo era en Aldea Barrio Cerrado.


Última edición por charlylan el Miér 23 Jul 2014, 21:02, editado 3 veces

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Mensaje por Fredy el Miér 23 Jul 2014, 20:54

Y pero no alcanza la plata, de última uno se la puede jugar si re lo rechazan tenes la chance todavía de seguir la línea de crédito de construcción y sacar plata de algún lado para terminar de pagar el terreno que habíamos elegido

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Mensaje por charlylan el Miér 23 Jul 2014, 21:22

Claro que la plata no alcanza. Yo tengo que vender el auto para comprarme un lote y después? De hecho lo que hace tierra de sueños es venderte el lote aunque se te caiga el crédito. Es decir, si estás interesado en uno tenés que pagar la mitad de contado y ellos te hacen un boleto de compra-venta en el que se detalla la forma de pago por medio del procrear y hacen figurar todo para que te lo acepten en el banco hipotecario. Ahora si no te sale el crédito PROCREAR no te devuelven la plata pero si te dan facilidades de pago por medio de un banco (el MACRO creo) y pagarlo en cómodas cuotas. Obviamente no podes tramitar el procrear ya que no vas a podes escriturar el lote hasta que no pagues la última cuota del crédito.

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