AVANCE DE OBRA - ALGUNAS CERTEZAS

Hola, escribo en el foro para colaborar con muchos de los que tienen dudas ya que a mí me resulto muy útil leerlo (sobre todo para mis nervios) y voy a intentar devolverles algo de eso. Ya recibí todos los desembolsos y les cuento algunos de los puntos y concluciones a las que llegué luego de muchos llamados y mails con diferentes personas y sectores del banco hipotecario, más la experiencia de algunas personas conocidas. Seguramente podrán existir casos particulares con diferencias pero estas son las certezas que yo pude observar:
-PRIMER DESEMBOLSO: No existió ni en mi caso ni en ningún otro que haya escuchado, ningún control sobre el avance de la obra. Yo creo (esto es una opinión) que el banco debe chequear con su oficial si existe alguna irregularidad, sí está todo bien solo se toman el tiempo que les informan para realizar el depósito.
-SEGUNDO (INSUFRIBLE) DESEMBOLSO: Si tuvieron la suerte de juntar algo de dinero extra para la casa éste es el momento en que se lo van a gastar. Al igual que el saldo de las tarjetas. El procedimiento es el siguiente: Gente del correo va a la obra a sacar fotos, ellos no saben nada y si lo saben no se lo van a decir. Mandan las fotos a una oficina en Bs As, única para todo el país. Y aquí está la única certeza respecto a la aprobación o no del avance: La PLANILLA DE CÓMPUTO Y PRESUPUESTO presentada en el banco. No importa el orden (como incorrectamente informa algún oficial medio nabo), sólo importa que a criterio del banco (aquí está la trampa) se llegue al 50 % sumando el avance en cada ítem. No se gasten, no lo van a poder discutir pq nunca van a poder contactar a la persona que detemina eso. Lo más probable es que el banco va a tomarse hasta el día 18 HÁBIL BANCARIO contados desde el día después del llamado para aceptar o rechazar sean las veces que sean las que les hayan rechazado. El otro tema que sucede en este desembolso es que el banco les manifieste que falta algún trámite (aunque lo hayan presentado); reclamen, va a tardan unos días más pero se lo van a dar. Consejo: preparence lo más que puedan para ésta parte y háblenlo con los arquitectos y albañiles. (mi caso: un rechazo, 36 días hábiles)
-TERCE DESEMBOLSO: Aquí el panorama cambia, ya que alguien de carne y hueso que realmente entiende (no como el oficial) va a ir a su obra para ver el avance del 75%. Él presenta un informe. El banco decide. Pero no conozco casos en que se contradigan. Si tienen suerte el tasador les va a adelantar su informe. Mi casa no tenía pisos, aberturas, mesadas, no era habitable, etc. NO IMPORTA, LO QUE IMPORTA ES LA PLANILLA.
Espero les sirva
Saludos

Buena data. Por lo que decis entonces conviene agarrar el anticipo, pedir el primer desembolso apenas te habiliten los plazos, y ahi darle a un ritmo furioso con esa guita, avanzar lo que mas se pueda y rezar no? En sintonia con esto supongo que tambien conviene inflar todo lo que se pueda los porcentajes/números hasta el 50% de la obra, para asegurarse que con la poca guita inicial llegues "medianamente" seguro, verdad?

Nando, genial la info!!
Me sentí identificada con el oficial medio nabo que dice que hay que respetar el avance según el orden del presupuesto!! jejeje
La buena noticia es que hoy me depositaron el dinero del segundo desembolso!! Así que el oficial es nabo del todo!!
A mi me llevó 31 días hábiles porque el tasador nunca pasó en los primeros 18 días hábiles como lo tendría que haber hecho. Luego que se venció el plazo y a pesar que los venía llamando para avisar que no había pasado, tuve que iniciar un reclamo.
Finalmente vino un arquitecto, carne y hueso. Pero lo mismo sacó fotos y no me pudo adelantar nada, porque él no hacia el computo de tasación.
Finalmente hoy, y a pesar que según mis cálculos estaba muy justa en el porcentaje, me aprobaron!
Espero que la proxima tasación sea al menos, mas veloz!!!

Consulta...para llegar al 50% tuvieron en cuenta para sumar el ultimo ítems de proyecto y direccion? Y alguien sabe como se toma el gas por ejemplo cuando esta dividido en dos etapas? Se contara la mitad del porcentaje o no cuenta?

Te cuento mi experiencia:
Yo tenía el dato de algún comentario que habían flexibilizado el tema del avance... se comentaba un 10%... con mis calculos, llegaba clabadisima al 50%.
Y si no contaban la dirección de obra, me bajaba el porcentaje.

Había muchas cosas que el tasador no sacó fotos, asi que tenía miedo que al no estar en imagenes "no existían".
No me dijeron cuanto fue mi avance, pero lo aprobé, asi que una de dos:
O son flexibles en el porcentaje, o tienen en cuenta todos los rubros en los que vos avances.

Hola, les consulto lo siguiente: Estoy en desacuerdo con la constructora que contrate pq les pague el 25% y la obra para mi esta el 20%. Me están pidiendo más plata de mano de obra y les dije que les voy a pagar por avance, no por adelantado. El tema es que ellos me discuten que la obra está a más del 25%
Me puse a leer la planilla y entiendo lo siguiente: (aclaro que la obra ya estaba iniciada antes de que me dieran el crédito procrear, tenia los cimientos, algunas paredes, estructuras y contrapisos) Hasta ahora hicieron el techo del primer piso, levantaron el 50% de las paredes y los contrapisos.
Según mi planilla estos son los valores:
Mampostería/Elevación: 8.67% (hicieron solo el 50%) se computa un 4.33
Estructuras/H°A°: 4.82
Cubiertas/techos: 11,71 (hicieron solo un techo) se computa un 5.85
Contrapisos/carpetas: 5.02

A mi me da 20%, pq me discuten que hicieron más del 25%?? Alguien me puede dar una mano?

Jesica! buen día,No te va a quedar otra que sentarte y dividir lo que te queda de obra en porcentajes nuevos y aclararlo todo por escrito, a mi mi albañil me hizo lo mismo y cuando lo quise apretar no fue a trabajar y a esa altura le habia pagado más de lo que yo consideraba que era el 25 %, asiq nos sentamos definimos todo lo que faltaba hacer y calculamos la plata que me faltaba entregarles y ahora lo manejamos por etapas, ojo siempre asesorate bien con el arquitecto, con respecto a las cosas que te faltan hacer o por la planilla en todo caso acercales el proyecto de obra que presentaste en el banco, o sea todas esas cosas dan el 100% asi que debería dar si o si

Hola Jesica. Mira, aca hay una cuestion importante a tener en cuenta: El banco, en su planilla de computo, te da una lista de ITEMS, pero el porcentaje lo pone el constructor. En mi caso, para que veas la diferencia, mi constructor le asigno un 15% a la mamposteria, cuando el tuyo le asigno un 8.67. Fijate que de esta forma, el numero final del 25%, tiene que estar dado por la sumatoria de todos esos items, pero cada uno de ellos puede variar segun el constructor. Lo que tenes que exigir es que, segun lo que ellos mismos presupuestaros, te terminen el 25%. Es importantisimo (porque estos muchachos de la construccion... EL QUE NO CORRE, VUELA) firmar un contrato de obra, congelar los precios de mano de obra, estipular tiempos, y sobre todo, definir claramente una clausula que indique que las entregas de dinero se haran en base a avances de 25% cada vez. Asi, ellos mismos quedan presos de esos porcentajes. Si los dejas volar libremente, en donde puedan se van a aprovechar. Yo actualmente tengo muchos problemas con las personas que elegi, y veo que es un mal comun.

El que decide el avance de obra es el directorde obra mediante la certificación y medición de cada tarea, por supuesto que el director de obra no debe tener relación contractual con el constructor

Otro tema que sirve es retener una parte ej 5% como fondo de garantia. Si la obra no se cumple se retiene la garantia hasta su cumplimiento

Lo que yo hice para no tener problemas con los contratistas es darle un anticipo muy chico (solo el 10%) y en forma quincenal se va evaluando el avance (junto con el arquitecto) y le vamos adelantando mas dinero si corresponde y lo hacemos de la siguiente manera:
Si al termino de la primera quincena ellos llegaron a un avance del 5% no corresponde nuevo adelanto (yo le ahbia adelantado por el 10%). Ahora si llegaron al 20% de avance le doy el 10% que me falta y así sucesivamente. De esta manera no lo corres vos al contratista sino al revés.
Espero les sirva.
Slds.-
PD: Nando muy bueno tu aporte.-

Lamentablemente tengo que borrar el comentario ya que fui amenezada por la constructora, por lo visto es gente muy pesada e "intocable" que tienen familiares abogados y jueces (con esto ya les digo todo) Perdon pero no quiero que me pase algo a mi o a mi familia. Ojala no puedan robarle a nadie mas el sueño de tener una casa que tanto nos cuesta y tanto sacrificio hacemos para conseguirla. Besos y suerte a todos!

Jesica tenes un contrato de locación de obra con esta gente? sino lo tenés hacelo urgente!!!
Tenes un director de obra independiente o te lo dirige el mismo constructor?
Deciles que no tenes más plata, que el banco te dijo que con lo construido no estás al 25% y que hasta que no lo cumplan no te dan más plata, igual anda pidiendo el próximo desembolso para no tener tiempo muerto hasta que te lo den