Dinero del Proyecto vs. Dinero que te da el banco

Estimados,
Durante el día de hoy, me envió un email mi agente del Hipotecario. En el mismo me menciona que le banco me otorga $350.000 de crédito (100 para terreno y 250 para construir). Cuando hicimos la simulacion, el proyecto y lo que pedimos cuando entregamos la carpeta fueron $450.000 (100 para terreno y 350 para construir). El modelo de casa que elegimos es la urbana, de dos plantas y tres dormitorios.
Nos llamó mucho la atención que nos descontaran $100.000 entre todo el proyecto que presentamos y lo que el banco nos da. Solamente tenemos un prendario que estamos pagando en tiempo y forma por un auto que compramos, del cual solo debemos $17.000 y terminamos en mayo de 2015.
A alguien le pasó esta situación? Es decir, le han descontado tanta plata cuando se los asignaron? Ahora ya entramos en la disyuntiva con mi esposa si seguimos adelante o no. Por lo menos necesitamos dos dormitorios de construir. Para ello, la arquitecta nos dice que el precio de la casa pelada sin lujos rondaría los $380.000. Es decir que tendríamos que estar poniendo más de $100.000 durante el año.
Agradezco sus comentarios.
Saludos.

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Carlos

Hola.
Nosotros hicimos la simulación en la página primero, pero para corroborar totalmente esta situación, pedimos turno para presentar carpeta pero lo único que llevamos fueron los comprobantes de ingresos (recibos de sueldo, monotributo, etc).
De esta manera en el banco se vieron obligados a actualizar nuestros datos en el sistema y a decirnos concretamente cuánto nos daban, cómo quedaba la cuota, etc.
En base a ese dato, armamos la carpeta.
Cuando presentamos la carpeta, nos informaron que lo único que nos descuentan es lo correspondiente a seguros, gastos administrativos y a futuro el costo de las escrituras (todo esto ronda en los 20000 más o menos), pero nunca es 100 mil!

Nosotros presentamos el mismo modelo de casa,nos dan el monto máx del prestamo, pero ya no nos alcanza para hacer ese modelo
En el primer desembolso te descuentan aprox 25 mil de escritura, hipoteca y seguro
El m2 está, por lo bajo, a $6 mil y en la primera etapa tenés que construir 27 , ahi ya tengo 54 mil que me estan faltando:
400÷3=133 , menos 25 = 108
En la segunda etapa son 32 m2, con un costo de 6 mil, me da 192, en esta epata son 59 mil los que me faltarian
Y en la tercera, algo cercano a los 30 mil, pero ya no es tan importante porque almes te,cobran la cuota y ya no estas tan exigido como las anteriores que tenés que terminar si o si un porcentaje.
No soy pesimista, pero nosotros tambien estamos por desistir, considerar un valor de m2 inferior no es real, en mi provincia se dijo oficialmente desde distintas cámaras hace unos días que el valor del m2 está en 7500...no quiero sacar cuentitas con ese número..pero la verdad, me da miedo no poder terminar con las etapas y quedarme con un crédito más un alquiler.

El problema seguro es que ambas cuotas se te superpondrán.

Suponiendo que tu cuota de PROCREAR hubiera sido $4800, pero al momento de comenzar a pagar (es tu caso) ya estas pagando una cuota de otro crédito por valor $1200, ese valor de cuota se te debe descontar de la cuota del crédito hipotecario porque el banco estima que como tu cuota posible era $ 4800, al estar pagando ya $1200, tu cuota posible va a ser de $3600. Si tu cuota posible es de $3600, ellos recalculan que monto te pueden prestar y seguramente por esto descuentan ese monto (en el ejemplo que te doy, como 1200 es un 25% de 4800, se me ocurre que el crédito se achicaría un 25% bajando de 350k a 263k)

Ahora, es todo un tema porque tu ya presentaste tus planos visados y son con 3 dormitorios.

Con ese monto (250 k), creo que te alcanzaría para 1 dormitorio y en ese caso, deberías hacer los planos de nuevos y si lo haces, debes hacer todo el proceso nuevamente (no estoy seguro, pero se que los planos visados son los que se deben aprobar y en caso de cambio, deben visarse nuevamente).

Te diría que recurras al banco sobre como hacer, dado que el tasador de obra lo que hace es controlar que tu plano entregado se cumpla al pie de la letra (controlan dimensiones de habitáculos, calidades de caños, pisos, etc) y eso nunca va a ser posible dado que ese dinero no alcanza para 3 habitaciones y con suerte para 1.

Nosotros pedimos turno para presentar la carpeta a principios de noviembre, para esa fecha no teniamos el terreno, pero igual llevamos todo lo que teniamos.
De esa manera nos sacamos todas las dudas (tenemos 2 tarjetas de credito y otro credito de chevrolet) y supimos exactamente que monto nos daria el banco y como serian las cuotas.
Obviamente no presente carpeta porque no estaba completa pero despues pedi otro turno para diciembre y alli lleve todo lo que solicitaban mas el proyecto de acuerdo a lo que el banco me daria.
Si el banco me daba menos, hubiesemos proyectado algo mas pequeño, pero nunca nos hubiesemos animado a calcular adivinando, siempre lo mejor es consultar al banco antes.

Yo creo que ellos hicieron mal esa revisión (en la preadjudicación). Conmigo estuvieron como 20 minutos buscando y revisando y yo mismo les pedí que buscaran deudas o lo que fuera justamente para que no me pase esto. Pero tengo un amigo que fué a la preadjudicación y el control que le hicieron fué mínimo y el mismo tuvo que insistir por el tema tarjetas de crédito dado que la chica no le prestó tanta atención. Yo tenía muy claro que, para el banco, cualquier obligación mensual mía, iba a ser descontada de la cuota del crédito y por lo tanto, del total prestado.

También se, que el banco, recién antes de autorizar el crédito hace un control completo de tu situación cosa que antes no. Por ejemplo la verificación judicial... creo que ellos la hacen recién antes de darte el crédito y no antes, es decir, que en un caso donde existiera un fallo adverso de la justicia con costas, ellos lo contemplarían recien en la parte final.
Esto es lo que yo creo, pero no estoy completamente seguro.

Se me ocurre que deberían darte una explicación al respecto.

Lo que el banco busca es que tu construyas y pagues las cuotas y ellos no te estan ayudando de esta forma y seguramente alguien lo sabe y deberían ayudarte a solucionarlo si es que quieren que tu sigas adelante. Quizás te facilitan presentar 2 habitaciones o 1.

También sería bueno que busques algún costructor con experiencia en procrear que te ayude a saber como puedes ahorrar dinero dado que lo vas a necesitar.

Quizás puedas no hacer un baño, dejar las paredes con un grueso bien terminado. Cosas que ayuden a ahorrar costos y que igual te permitan ir recibiendo los desembolsos para terminar habitándola con faltantes, que tu luego podrás ir haciendo.

Hola a todos!! Estos temas me han generado dudas también... En la simulación me dijeron que me otorgaban el monto máximo del crédito, pero he decidido hacer la casa de 1 dormitorio porque la cosa no está como para arriesgarse con los precios de la construcción. Pero ahora me entró la duda: me van a dar el monto de dinero que el banco calcule de acuerdo a los metros cuadrados?? o lo que el arquitecto calcule en las planillas?? En mi zona el metro cuadrado está muy por encima de lo que el banco estaba otorgando ($5200 hasta diciembre 2013 y aun no se actualizó) eso significa que para construir de 1 dormitorio voy a necesitar bastante dinero...

Yo fui a la reunion con los recibos y ni los miraron...segun mis recibos el monto era aprox $400.000 pero para Anses computan diferente y me dan $360.000, lo vi ni bien tiro la consulta en el sistema de procrear.

Con respecto al valor del m2 consulten a muchas constructoras y hagan referencia a los precios en los corralones que acordaron con el estado, yo le escribi a mas de 20 y me pasaron precios desde $4.000 hasta $8.000... en varias me bajaron el precio recien cuando les informe esto ultimo, son muy rapidos para sacarnos plata.

Mi unica duda es ver si puedo modificar cosas innecesarias en los materiales para la construccion, quiero la casa moderna pero el arquitecto me explicaba que muchas cosas se puede hacer de otra forma, manteniendo el modelo visual exactamente igual, para ahorrar mucha plata, mañana voy a llamar a mi agente en el Hipotecario para consultarlo.

Slds.

Gracias rudysebas!!
En nuestra sucursal (CBA) nos dijeron que las cosas que se pueden modificar son las que aparecen en el listado que ellos facilitan. Los materiales se pueden cambiar, siempre y cuando sean de mejor calidad... pero viste que depende de cada sucursal...

Hola rudysebas yo tambien elegi la moderna cuando puedas podrìas pasar las opciones que te dio tu arquitecto para abaratar costos? saludos