Pasos para la línea TERRENO + CONSTRUCCION

Como evidentemente en el banco no tienen idea de cómo se hace, les parece armamos entre todos una especie de insctructivo con los tiempos y pasos a seguir para, desde el sorteo hasta el depósito del anticipo, saber como es la cosa.
Les paso lo que a mi se me ocurrió, la idea es que con ese liestado, aquellos que estén próximos a una reunión, lo lleven y pidan que amplien la información en el banco.
Sé que probablemente no hay mucha respuesta, porque tengo la sospecha que ellos tampoco sabe todavía como implementarlo...

Lo que podesmo hacer, cada uno copia la ULTIMA LISTA, corrije y agrega información, para que así la ultima lista publicada, sea la mas actualizada.

Paso 0: Salir sorteado!!!
Llegará un mail avisando que salimos ganadores y un link? para sacar turno para la primer reunión.

Paso 1: Primer Reunión informativa
Va ser grupal, y contestan consultas generales. Les van a dar un mail de contacto de un oficial de cuentas que será a quién le presentarán la carpeta definitiva

HASTA ACA, está clarisimo... Ahora viene la nebulosa de información contradictoria!

Paso 2: Precalificación.
En esta reunión les van a decir cuánta plata les pueden dar. Y está sujeto a verificación de riesgo crediticio, que es ni mas ni menos si "se portaron bien y no deben nada".
Razones para no calificar: estar en el veraz en los últimos 12 meses. Si pagan la deuda y gestionan el libre deuda, aparentemente podrían tenerlos en cuenta. Hay que consultar cada caso!

Paso 3: Buscar un terreno?
Que cumpla con los requisitos: $120 o $150 mil como máximo (dependiendo de la categoría de la línea), en zona urbana o semi-urbana. Deberá contar con electricidad? O se puede hacer después de comprado??
Y que tenga las dimensiones adecuadas para que "entre" el modelo de casa PROCREAR elegida.
Cuáles son las modificaciones permitidas? Rotar, espejar el plano para acomodarlo en el terreno. La orientación la elegimos nosotros. A VERIFICAR: que pasa si quiero construir en un terreno en el delta? Es apto el terreno? Puedo elevar la casa? O al ser inundable, no me lo van a aceptar?? El que pueda que averigüe!!

Paso 4: Señarlo ad refendum
Importante que la seña contenga la clausula AD REFENDUM del crédito. La seña tiene que ser en pesos y tiene que figurar el precio final de la propiedad. No se que mas debe decir!! Los que puedan aporten!

Acá la cosa se empieza a complicar mas.... Porque para hacer los planos, necesitamos la escritura o boleto compra-venta, y para tener la escritura o boleta, necesitamos aprobar el crédito. Para aprobar el crédito, necesitamos los planos... osea, no sabemos cómo seguir.

Paso 5: ??
Se puede hacer un boleto compra-venta aunque sea con plata nuestra?? El tema que el boleto implica que estás efctivamente comprando y no se si se puede hacer ad-referendum del crédito... Este paso sería necesario para poder presentar los planos en la municipalidad....
Que pasa con el boleto compra-venta si no sale el crédito????

Habría que averiguar en la muni si aceptan la reserva para iniciar los trámites o para tener el plano visado unicamente (que en realidad es lo que necesitamos para tener la carpeta terminada). El que pueda averigue! De todas maneras, ésto dependerá de cada municipio!!

Paso 6: Conseguir un profesional que firme los planos y planillas. (Maestro mayor, arquitecto o ingeniero civil)
Habrá que arreglar con él varias cosas, cómo por ejemplo: para hacer los planos, hay que firmar un contrato (esto con formas distintas, es asi para todas las provincias). Que pasa si el crédito no sale? Se cancela el contrato??
Honorarios: cuanto y como se paga. SUpongo una parte antes de que salga el crédito, el resto según avance de obra.
OJO que PROCREAR tiene convenios con los colegios profesionales para que los porcentajes de honorarios no superen el 9% de la obra!! Averiguar.
Acá les dejo las planillas, por lo menos son las que yo presente en el banco. Si cambiaron y pueden, subanlas!
http://www.colarqsalta.org.ar/material/procrear/F2455-F2456-F2457-planillas-tasaciones.pdf

Paso 7: Presentar los planos en la municipalidad
Supongamos que sorteamos los pasos anteriores: Con los planos VISADOS se puede presentar la carpeta. Los planos VISADOS son simplemente una constancia que el trámite se inició y que la municipalidad ESTA REVISANDO LOS PLANOS. Entiendo que los planos PROCREAR cumplen las normas, pero habrá que prestar atención a los retiros obligatorios (de frente, de medianera o de fondo) que cada municipio tiene.

Paso 8: Presentar todos los papeles para calificar.
Esto como máximo será 90 días después del día del sorteo, prorrogalbes por 90 días mas. Los días son corridos. En total serían 180 días, estén atentos a los tiempos, que corren sin darnos cuenta!

Paso 9: Aprobación del crédito e inicio de tramites para escriturar.
Aleluya!!! Finalmente los astros se alinean y la agonía termina (o eso parece!!) Averiguar en el banco si se escritura en conjunto con la hipoteca, y cómo es la escrituración para la línea mas baja que es por crédito Hipotecario


Paso 10: Depósito del anticipo e inicio de obra.
A esta altura, debiernamos tener las tarjetas de débito para retirar el dinero. Igual se puede retirar por caja con DNI.


Esta es por lo menos, la forma que me imagino que sería.... ni alguno se lo imaginó diferente, hagan sus propuestas!! Si alguno puede verificar en el banco, GENIAL!!!

Fabuloso Maru!!! para los que recien estan arrancando!!! y para los que vendran...yo tengo mi segunda entrevista recien el 28/11

Ok, si podes, llevate la lista esta para ver que onda! Suerte!

Muy bueno el aporte, por lo que pude averiguar en el banco sumo la siguiente información:
- el terreno hay que señarlo Ad Referendum solamente, NO hay que hacer boleto de compra-venta, porque en ese caso queda emplazado la compra efectiva del lote, con lo cual hay una obligación legal de comprar y tambien de vender de la otra parte. Esto es muy importante porque algunas inmobiliarias te dicen que no hay problema y despues de firmar el boleto ellos cobran sus honorarios y te dejan con el quilombo a vos.

Otro tema a tener mucho cuidado es el siguiente: Al no hacer boleto, no vamos a tener el informe de dominio ni el informe si el terreno esta inhibido (porque esto te lo da el martillero cuando hace el boleto de compra-venta, y es una documentación que solo puede acceder el martillero o el escribano).
Por lo que pude ver con la seña te deberían dar copia de la escritura y un impuesto para sacar los datos catastrales para poder hacer el plano para el visado.
Esto depende fundamentalmente del vendedor, por lo que estuve averiguando no todos los que venden quieren acceder a entregar datos del terrenos sin obligación de compra.

Lo unico que no queda claro es como se escritura, porque a mi me dijeron que te depositan la plata en la cuenta el mismo dia que escrituras e hipotecas, pero no me supieron explicar como es el procedimiento, la chica que nos atendio fue sincera y dijo que la verdad todavia no sabia.

Hola, yo fui a la simulación si bien nos habian informado que las tarjetas limitaban el monto, al hacer la simulación no influyo en nada, en mi caso la Municipalidad de Exaltación de la Cruz toma la seña junto con una nota para iniciar el Visado del plano, y el MMO me cobra solo los honorarios por armado de plano, presentación y planillas para el banco; si después me aprueban el crédito, hacemos la parte del pago de los derechos de construcción y contrato por la Dirección de Obra. Si Dios quiere ya el lunes tengo el inicio del visado y en la semana presento todo, ya que los turnos los manejo directamente con la oficial de cuenta. Saludos

Otra cosa que me olvide como recomendación, es que antes de contratar un profesional para efectuar los planos para el visado en obras particulares, asegurarse de que el terreno no esta inhibido, y tambien tratar de conseguir informe de dominio. Son dos cosas muy importantes porque con este sistema de compra el escribano actua recien en el final de la operación y no sea que nos comamos despues de invertir en los planos y en el profesional que el terreno presenta inhibición y no es factible de hipotecarse!!
Mucho cuidado con esto!!
Saludos

Por ultimo, otra cosa a tener en cuenta, por lo menos aca en La Plata, una ciudad donde las inmobiliarias mas bien son una carnicería!! Es que la reserva Ad Referendum es sin obligación de compra y por lo tanto sin obligación de venta, con lo cual nadie asegura que si vos en el medio de la presentación de los planos y documentos, viene una persona con la plata al contado a querer comprar el terreno, te devuelvan la seña y te digan: chau hasta luego!! y te vendan el terreno en 5 min.
Esto es lo que me dijo un martillero que por eso se justificaba que el no hacía ventas con este sistema de reserva Ad Referendum

Consulta: O sea que yo voy con la seña ad referendum y los planos "pasados" por el MMO y me VISAN el plano en la muni? Gracias a todos los que se toman la molestia de contestar todos los mensajes para ppodernos sacar todas las dudas!! Tengo entrevista el 18/Dic asi que quiero ir con todo listo. despues les cuento como fue en Salta.

Hola David, depende de cada Muni, en mi caso me dijeron que con eso y la nota bastaba. Ojo con la seña del lote, yo tenia un recibo provisorio de compra venta ad referendum del crédito (seña) y la ejecutiva de cuenta me dijo que eso no me sirve para presentar la carpeta, que tiene que ser un Boleto de Reserva o de Compra, y que diga AD Referendum si conseguís que te lo tomen. Saludos

AH listo Gracias Eli porque yo digo: si llevo un papel asi nomas, el banco no me lo recibe, obvio que si hago boleto compra venta esporque tengo la plata para comprar el terreno y me hacen zapping el monto del terreno. Entonces ME CONCENTRO con todas mis ganas y fuerzas a encontrar a un particular TANN bueno que me RE banque con el tema de los papeles y la plata... Me va cerrando todo!!!

Buenísima la lista de pasos Maru!! Ayer me enviaron el mail del banco donde me dicen a qué monto de crédito podemos aspirar, así que tenemos que empezar a juntar toda la documentación!!
Con respecto al terreno, alguien sabe como se debe hacer para saber si califica en los requisitos del procrear? Es decir, una vez que nosotros tenemos el terreno "elegido", tenemos que llamar para que venga el tasador a certificar que todo esté bien? Cómo lo han hecho? Y otra cosa, todo eso se debe hacer antes de entregar toda la documentación verdad??

Muchas gracias! La verdad que es una sensación hermosa poder conocer y compartir la misma ilusión. Saludos!

Hola a todos, gracias por toda la info que hay en el Foro, yo quisiera hacer una consulta a ver si alguien me puede ayudar. Estoy en la linea compra de terreno y construccion, conseguí un terreno que aun no esta escriturado pero esta en condiciones de hacerlo. La dueña del terreno (conocida de la familia) averiguo en la escribania que maneja el tema y le dijeron que podemos hacer una cesión de propiedad del inmueble a nuestro nombre y directamente se escritura a nuestro nombre. La duda es en como hacer el procedimiento. Hago una seña y presento la carpeta con seña mas papeles del terreno que ella tiene? y si me aprueban el crédito ahi hacemos cesión e inicio el trámite de escrituración rogando cumplir con los tiempos que pide el banco (teniendo en cuenta que en este caso el trámite tiene que pasar por el registro de la propiedad de la provincia y demas porque no esta escriturado..) Desde ya Gracias al que pueda tirarme algún dato!

Hola, a mi no me aceptaron la seña, me pidieron Boleto de reserva o de compra. Saludos

blara escribió:Buenísima la lista de pasos Maru!! Ayer me enviaron el mail del banco donde me dicen a qué monto de crédito podemos aspirar, así que tenemos que empezar a juntar toda la documentación!!
Con respecto al terreno, alguien sabe como se debe hacer para saber si califica en los requisitos del procrear? Es decir, una vez que nosotros tenemos el terreno "elegido", tenemos que llamar para que venga el tasador a certificar que todo esté bien? Cómo lo han hecho? Y otra cosa, todo eso se debe hacer antes de entregar toda la documentación verdad??

Muchas gracias! La verdad que es una sensación hermosa poder conocer y compartir la misma ilusión. Saludos!

hola!! perdona q te haga esta pregunta, sin intenciones de molestar, vos estas para esta linea do terreno +construccion?? entonces mas o menos nos podrias decir alrededor d cuanto dinero te otorgaron para el credito?? gracias!!

Gracias, voy a intentar averiguar en el banco algo mas y lo que resulte lo vuelco aca para mas info..

Hola Maru, en el banco me dijeron que mientras más servicios tenga el terreno, será mejor, pero que como mínimo el requisito es que posea luz.
Si no posee luz, entonces lo que se puede hacer es pedir un certificado expedido por el municipio en el que se deje constancia de que la luz estará instalada a corto plazo ó dentro de tantos días.
Esto depende de la buena voluntad de cada municipalidad.

Les cuento lo que me dijeron en el banco hipotecario sucursal neuquen capital:

elegir terreno; señarlo y que por esa seña emitan el documento : "reserva de compra ad referendum" con firmas certificadas por escribano; elegir el modelo de vivienda que respete las normas municipales sin ser modificado; llevar el modelo para que el profesional lo dibuje sobre el terreno, lo firme y complete todas las planillas y demás documentos del proyecto (el profesional deberá armar 2 carpetas del proyecto, una para el municipio y otra para el banco); presentar en el municipio el proyecto con las aclaraciones del profesional acerca de que es una casa procrear (esto a fines de que tengan un poco de consideración) y adjuntarle una copia de la "reserva de compra ad referendum"; supuestamente el municipio emitirá un certificado de que el se deja constancia de que el plano "fue ingresado en el municipio" y que estará pendiente el visado.
Con la documentación personal y de ingresos familiares pondremos entonces: copia de la reserva de compra ad referendum con firmas certificadas, copia del plano con toooodas las planillas firmadas y completadas por el profesional, copia del certificado de ingreso del plano en el municipio, copia de la escritura del terreno (obviamente la escritura que posee el dueño que nos está vendiendo el terreno) y copia del impuesto inmobiliario donde consta la nomenclatura catastral del terreno.
Una vez que la carpeta es entregada al banco, irá a Buenos Aires para ser aprobada, este trámite demora entre 30 a 45 días.
Una vez que la carpeta está aprobada, nos avisarán para que iniciemos los trámites de escrituración, es importante saber que la escrituración e hipoteca deben ser consecutivas y simultáneas, de nada nos sirve comenzar a escriturar antes.
Seremos citados para firmar la escritura (deudor, codeudor, vendedor y escribano del banco), en ese mismo actoí emitirán un boleto de compra-venta y se entregará el dinero correspondiente al primer anticipo (dinero del terreno y primer desembolso para la construcción).
Con el boleto de compra-venta y una copia del inicio de la escrituración, podremos ir al municipio a completar el trámite del visado del plano.
La constancia de visado del plano la tenemos que entregar al banco inmediatamente después.
Y hasta ahi llega mi conocimiento.
Saludos!

CintiaSMandes antes de poner plata en señas, planos, etc, asegurate que la municipalidad te aceptara el plano tal como acabas de contar porque en la mayoria de las ciudades del pais la municipalidad te acepta el plano solo si, como minimo, presentas el boleto de compraventa, entonces si la municipalidad no te lo acepta no podes presentar la carpeta para que te aprueben el credito. En esta situacion estamos aqui en Mar del Plata, mañana volvere al banco a ver como lo solucionamos, a mi modo de ver hay 2 soluciones posibles: 1) la municipalidad hace una excepcion y recibe el plano pero lo cajonea hasta que presentemos el boleto o escritura (una vez aprobado el credito) o 2) el banco/procrear acepta el plano visado por el colegio de tecnicos/arquitecto/ingeniero (paso previo a presentarse en el municipio), estonces de aprobarse el credito estariamos obligados a presentar el plano en el municipio junto con el boleto o escritura a nuestro nombre.

A mi me piden para reservar con tiempo 10mil, el profesional para presentar el plano y armar las planillas otros 5mil + 2mil de amojonamiento + me imagino otros 2mil extras solo para que llegue a la municipalidad y no me lo acepten porque aun no tengo boleto compraventa/escritura, demas esta decir que es plata que tengo que salir a pedir y obviamente devolver, mi esposa esta que se deprime y yo ya le dije: vamos aguantar hasta el final, meta prorroga nomas, en algun momento tiene que aparecer la solucion y hacer que esto se mueva como debiera haber sido desde un principio.

Otra cuestion que me comento el escribano (al cual me enviaron desde el banco para ver como haciamos para solucionar el tema de presentar el plano junto con un boleto compraventa) es que le dijeron en el banco que lo que uno ponga de dinero a modo de anticipo en la reserva o boleto compraventa (y lo presenta junto con la carpeta) al momento de darte el credito no recuperas ese dinero, ejemplo: el terreno sale 100mil yo consigo 10mil para reservar, se supone que luego el banco me da los 100mil y yo solo le doy 90mil al vendedor, ERROR, segun el escribano y ya lo lei en el face ProCreAr Buenos Aires (que en una sucursal le habian dicho lo mismo a otra persona) si vos presentas junto con la carpeta la reserva por 10mil pues el banco (en realida procrear) solo te dara 90mil ya que considera que al pagar por adelantado en realidad vos no necesitabas 100mil para el terreno sino solamente 90mil, no importa si uno lo habia salido a pedir prestado. Asi que OJO con estos temas que estan agarrados con pinzas, en una sucursal te dicen una cosa en otra lo contrario y como nadie aun ha presentado la carpeta completa y recibido la aprobacion del credito (recuerden que recien han pasado 30 dias desde el sorteo) es que tenemos que tomar estas cuestiones con cuidado.

Por lo que se me ocurre que para evitar lo que comente anteriormente, habria que hacer la reserva y con ella obtener la copia de la escritura e impuesto del terreno y solo presentar esto en la carpeta (segun el video del anses es lo unico que se necesita aunque tambien figura que si no esta escriturado se debe presentar boleto compraventa pero interpreto que esto es solo si el terreno nunca fue escriturado) y que nos den el total de lo que solicitamos para pagar el terreno, pero en ningun lado hacer constar que ya pusimos tanto dinero en la reserva.

vitosky escribió:Por lo que se me ocurre que para evitar lo que comente anteriormente, habria que hacer la reserva y con ella obtener la copia de la escritura e impuesto del terreno y solo presentar esto en la carpeta (segun el video del anses es lo unico que se necesita aunque tambien figura que si no esta escriturado se debe presentar boleto compraventa pero interpreto que esto es solo si el terreno nunca fue escriturado) y que nos den el total de lo que solicitamos para pagar el terreno, pero en ningun lado hacer constar que ya pusimos tanto dinero en la reserva.

eso es lo que planteaba yo, en mi caso a mi me esperaban con el terreno hasta el 27 de diciembre, es obvio que no llego, pero me prestan la plata mis hermanos para pagarlo y despues se las devolveria, o sea que el boleto ya lo voy a tener a mi nombre, asi no la escritura , ya que pusimos que escriturariamos dentro del año, al banco llevaria solo copia de la escritura a nombre del dueño anterior y no el boleto, se podra? eso es lo que dice en los requisitos , en ningun lado dice boleto.....

Hola a mi la oficial de cuenta me pidio Boleto de compra o Boleto de reserva por 60 dias y copia de la escritura del dueño anterior. No bastaba la seña

vitosky escribió:CintiaSMandes antes de poner plata en señas, planos, etc, asegurate que la municipalidad te aceptara el plano tal como acabas de contar porque en la mayoria de las ciudades del pais la municipalidad te acepta el plano solo si, como minimo, presentas el boleto de compraventa, entonces si la municipalidad no te lo acepta no podes presentar la carpeta para que te aprueben el credito. En esta situacion estamos aqui en Mar del Plata, mañana volvere al banco a ver como lo solucionamos, a mi modo de ver hay 2 soluciones posibles: 1) la municipalidad hace una excepcion y recibe el plano pero lo cajonea hasta que presentemos el boleto o escritura (una vez aprobado el credito) o 2) el banco/procrear acepta el plano visado por el colegio de tecnicos/arquitecto/ingeniero (paso previo a presentarse en el municipio), estonces de aprobarse el credito estariamos obligados a presentar el plano en el municipio junto con el boleto o escritura a nuestro nombre.

Recibir el plano, visarlo y aprobarlo son 3 pasos distintos en el municipio con diferentes tiempos y diferentes requerimientos. El banco solicita que el plano esté presentado en mesa de entradas de la oficina de catastro, para esto y como dije antes, el profesional debe dejar especificado en notas anexas al plano que se trata de un plano procrear y se adjunta copia de la reserva de compra ad referendum.
Vuelvo a repetir: el municipio solo recibe el plano, no lo visará y mucho menos lo aprobará hasta tanto no se le presente el boleto de compra-venta o escritura o constancia de escritura en trámite ¿me explico?
Esto es algo que el municipio DEBE considerar ya que sin esto NO será posible ni siquiera tener la posibilidad de adquirir el terreno.
Si el municipio se rehusa a recibir el plano, solamente, entonces esa situación debe ser denunciada al procrear.

Hola a todos quería consultarles a los que están mas adelantados en los tramites si la clausula ad referendum es obligatoria? Nosotros vamos a hacer una Reserva de compra con las firmas certificadas por escribano con una seña baja que me acepto el dueño, pero no me va admitir la clausula porque es poco dinero, es mas una muestra de buena fe que una reserva y si no sale pierdo el dinero que no es tanto, se puede hacer sin la clausula la reserva? y otra duda una vez que ya tengo todo voy directamente al banco? porque me va a empezar a correr el plazo de la seña y los telefonos en el banco no los atienden y vivo a 150 km del mas cercano. Muy bueno el foro, gracias y suerte para todos.